33歳で没イチになった男のセカンドライフ

33歳で没イチになった男のセカンドライフ日記。没イチのリアルな生活をここで綴っていこうと思います。

二世帯住宅で2400万円の節税対策!? 

終活の課題の一つとして『親の介護』がありますが、近くに住むか?同居するか?施設で生活するか?と色々考えることが沢山あると思います。

そのような介護の問題にも関わる、二世帯住宅について書いていきますが

今回は介護ではなく【節税】について書いていきます。

 

親世帯と子世帯が暮らす二世帯住宅は固定資産税や不動産取得税の節税や相続対策にも有効だったりするのはご存知でしょうか?

結論から書きますと

2400万円の控除が発生することもあります

ではこの控除額が、どのようにして発生するのかみていきましょう!!

 

  • 二世帯住宅の固定資産税・不動産取得税の節税や、相続対策についてご紹介します。

 

色々とややこしい計算や用語などが出てきますが、覚えなくても大丈夫です!

難しいことは税理士さんや司法書士さんに、お願いしましょう!!

ただ知っていても損はないので、こうゆうものかとフムフムしながら見てください。

 

 

①固定資産税の計算方法

課税標準額(固定資産税評価額)に税率を乗じて計算されます。

自治体によって異なる場合もありますが、標準税率は1.4%です。

宅地の場合、軽減措置が適用される場合があり、固定資産税の形状から軽減措置の金額を差し引かれます。

住宅用地の場合は特例として、200平米以下の部分は「小規模住宅用地」とみなされ、課税標準額が1/6に、200平米を超える部分は課税標準額が1/3に軽減されます。

新築住宅の場合は3年または5年間、床面積120平米分の固定資産税が1/2になります。

 

 

②固定資産税の節税に有効!?

二世帯住宅の登記の場合

親と子が共有で1戸の住宅を保持していることになる「共有登記」と

親と子それぞれが1戸ずつ住宅を保持していることになる「区分登記」という方法があります。

共有登記だと1軒の二世帯住宅は1戸と見なされますが、区分登記だと2戸と見なされます。

そのため区分登記にすれば、土地に関しては、各戸の家屋の建つ土地のうち200平米までの部分が「小規模住宅用地」として扱われ、課税標準額が1/6に軽減されます。そして、2戸分とみなされると、400平米までが「小規模住宅用地」扱いになり、課税標準額が1/6に軽減されます。

また、建物においては、新築住宅であれば、各戸の床面積120平米分までの固定資産税が最初の3年間(長期優良住宅の場合は最初の5年間)1/2となる軽減措置も受けられます。そして、2戸分になると、240平米までが減税対象となるため、二世帯住宅にして区分登記にすると、固定資産税の節税に効果的です。

 

③不動産取得税の計算法

課税標準額(固定資産税評価額)に税率を乗じて計算されます。

税率は原則4%ですが、土地と住宅について2021年3月31日の取得までは3%に引き下げられています。

不動産取得税は要件を満たせば軽減が受けられ、住宅を購入する場合、床面積が50平米以上240平米以下や居宅要件などの条件を満たせば課税標準額(固定資産税評価額)が1,200万円控除されます。

 

④二世帯住宅は不動産取得税の節税に有効?

 二世帯住宅で『区分登記』にすると2戸と見なされるため、控除額が2戸分となり、控除額は1,200万円×2戸分=2,400万円もの控除が発生することになり、二世帯住宅にして区分登記にすると、不動産取得税の節税にも有効であることがわかります。

 

 

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⑤二世帯住宅の金銭的メリットと相続税について

二世帯住宅には親世代、子世代どちらにも金銭的なメリットがあります。
まず、建築費の負担が少なくてすむ場合が多いです。

例えば、元から親世代が所有している土地に子世代が住宅ローンを組んで家を建てれば、子世代は土地を購入する必要がなくなり、住宅ローンの額を軽減できます。親世代も、従来かかるはずだったリフォーム費用などが抑えられます。お互い、少ない資金でマイホームを手に入れることができます。

また二世帯住宅は、相続税においても大きな金銭的メリットがあります。2015年の税制改正によって相続税の基礎控除額が引き下げられ、相続税の申告が必要となる対象が増えました。しかし二世帯住宅で親と同居していれば、「小規模宅地の特例」によって親名義の土地の評価額が大幅に下がり、相続税が減額される可能性が出てきます。

ただし、区分登記した世帯は別世帯とみなされる可能性もあるので、同居をまず優先させてから検討してください。

以上が、二世帯住宅を建てた場合の不動産取得税・固定資産税、さらに相続時の受けられる金銭的なメリットです。ぜひ、今後の計画のご参考にしてください。